El excedente actual de vivienda, que asciende al millón de inmuebles, comenzará a absorberse en el primer trimestre de 2010 y continuará en los próximos 3 ó 4 años, según las conclusiones del informe sobre la Situación Inmobiliaria presentado hoy por el BBVA.

Para ello es necesario que se produzca un ajuste en los precios de la vivienda, que "ha sido reducido hasta ahora" tanto en términos de magnitud (con una caída acumulada del 10 por ciento desde el máximo) como en duración (apenas seis meses).

Por ello, el BBVA prevé que el precio de la vivienda caerá un 7 por ciento al cierre de 2009 y un 8 por ciento adicional en 2010, de forma que, desde los precios máximos obtenidos en plena fase expansiva del ciclo, la caída acumulada alcance un 30 por ciento en 2012, año en el que se estabilizará el precio.

El informe detalla que en la mayor parte de las provincias españolas se espera una caída acumulada de los precios de la vivienda de entre el 15 y el 30 por ciento, que serán más fuertes en Guadalajara, Toledo, Málaga o Murcia.

"El ajuste del sector aún no ha tocado fondo", dijo la economista jefe de Escenarios Económicos y Financieros del BBVA, Mayte Ledo, si bien "en los próximos meses se verá ya una caída del excedente de vivienda".

Además del abaratamiento de la vivienda, la reducción del excedente responderá al aumento de la demanda de inmuebles, que se situará en una media de 400.000 al año, una vez termine el ajuste del sector inmobiliario y se recupere la normalidad en el mercado.

Esta previsión contrasta con la demanda registrada en el periodo 2001-2008, que se acercaba a las 600.000 al año, así como la de los diez años anteriores (1990-2000), que se mantuvo ligeramente por encima de las 200.000.

El BBVA explicó que ha calculado la demanda de vivienda teniendo en cuenta que en los próximos años cada vez habrá menos natalidad y menos inmigración, si bien se crearán más hogares, aunque más pequeños, por el aumento de emancipaciones o divorcios, lo que reducirá a 2,5 por ciento el número de sus miembros.

De esta forma se generarán 300.000 nuevos hogares anuales, a los que habrá que sumar las segundas residencias que también demandará una sociedad con un cierto poder adquisitivo.

En cuanto a la financiación al sector inmobiliario, las previsiones del BBVA apuntan a que, pese a que los tipos de interés se mantendrán a la baja en 2010 y 2011, los créditos no crecerán en adelante como lo hicieron en el pasado y se mantendrán en tasas muy moderadas.

Las entidades financieras también tienen un papel activo en el ajuste del sector, teniendo en cuenta los activos inmobiliarios en su haber, si bien el Servicio de Estudios del BBVA indicó que se trata de una "cartera acotada" y que, por lo tanto, el papel de la banca en la oferta y la demanda "es muy pequeño".

El informe asegura que, aunque al cierre de 2009 se han dejado atrás las caídas del PIB y del empleo, la demanda externa e interna permanecerán en niveles reducidos durante 2010.

Esto se deberá al desapalancamiento del sector privado y a la necesidad de financiación de la economía, al redimensionamiento del sector inmobiliario, al mal funcionamiento del mercado laboral que conlleva un alto desempleo estructural o al ajuste de las cuentas públicas que comenzará en 2010.