Los pisos turísticos de Almería hacen frente a las casas 'fantasmas' del centro

El imparable auge de la vivienda de uso turístico y los apartamentos turísticos en Almería no es, de momento, un problema para la ciudad, sino una gran oportunidad para revitalizar zonas como el Casco Histórico, con un elevado porcentaje de viviendas vacías, en torno al 20%. Así lo desvela el primer estudio integral sobre la materia, elaborado por el Observatorio Municipal de la Vivienda, que muestra la expansión de las VUT (Viviendas de Uso Turístico) en la capital, un fenómeno que se consolida como uno de los principales motores del sector y que, en apenas cuatro años, ha transformado parcialmente el paisaje urbano. El informe, redactado por el arquitecto Pablo García-Pellicer, proporciona una imagen clara y contundente de un mercado en constante efervescencia, ofreciendo datos esenciales para comprender la dinámica y el impacto de este modelo de alojamiento en los barrios más céntricos y turísticos.

El documento, una herramienta estratégica, responde a la necesidad de abordar con rigor técnico y visión de futuro un fenómeno de gran dinamismo. Su finalidad es doble, según traslada la concejala de Urbanismo y Vivienda, Eloísa Cabrera. Por un lado, “orientar la toma de decisiones en materia de regulación y control del uso turístico”; y por otro, “servir de base de trabajo para consolidar y profundizar en la política municipal de vivienda”, con el objetivo final de “proteger la función social de la vivienda, garantizar la convivencia vecinal y compatibilizar el desarrollo turístico con la vida residencial”. Con esta iniciativa, el Ayuntamiento busca adelantarse a los problemas que ha generado el sector en otras ciudades, sin “demonizar” al sector.

El informe revela que el 57% de las plazas turísticas del municipio las aportan las viviendas, por lo que es vital que se proteja la calidad del sector para la imagen del turismo de Almería. De cara al futuro, la presión sobre estos barrios se intensificará. Las proyecciones del estudio indican que, de no aplicarse medidas regulatorias, el número de viviendas turísticas en Almería podría duplicarse de aquí a 2030, superando las 3.000 VUT e incluso acercándose a las 4.000.

Eloísa Cabrera asegura que en Almería “no podemos hablar de problemas de la vivienda turística”. Al contrario, el sector es una oportunidad para la revitalización de zonas como el Casco Histórico, al ocupar edificios y viviendas vacías. Y de momento esta zona lo está consiguiendo, pues ya posee 404 VUT, casi un tercio del total de las de la capital. contundente: "En el Casco Histórico lo importante es que no se está yendo gente por el turismo, es decir, la población está disminuyendo el Casco Histórico es por otras razones, es por fallecimientos o porque se van a otras zonas de la ciudad, pero no está influyendo las viviendas turísticas en que se vaya gente, no hay una gentrificación en ese aspecto, por lo menos los datos no lo muestran, porque se está construyendo sobre vivienda vacía".

El técnico responsable del estudio explicó que en el Casco Histórico el aumento de estas propiedades se produce sobre edificios y viviendas que estaban desocupadas o infrautilizadas. Esta revitalización tiene un impacto positivo, ya que estos inmuebles vacíos ahora generan actividad económica en la zona, beneficiando a comercios y negocios locales. Sin embargo, la tendencia a la alta concentración en ciertas zonas es un punto de vigilancia para el Consistorio.

La edil reitera la intención del Ayuntamiento de “poder adelantarnos a los posibles problemas”, y por ello se elabora este documento, que podría ayudar seriamente a la futura ordenanza. Es un primer paso para adelantarse a los problemas que este tipo de turismo ha generado en otras ciudades, sin “demonizar” al sector. En este sentido, la propuesta más relevante del estudio es la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para que los nuevos apartamentos turísticos cumplan con los requisitos de la vivienda residencial. Esta medida busca garantizar la "reversibilidad" de los inmuebles, de modo que en un futuro puedan volver a ser utilizados para uso residencial. Con ello, el Ayuntamiento quiere evitar que el centro de la ciudad se convierta exclusivamente en una zona turística, priorizando que los vecinos puedan seguir habitando en él. Es decir, que haya espacio para todo.

La rentabilidad y la seguridad como motores del cambio

El análisis del Observatorio Municipal de la Vivienda aclara un punto fundamental: la principal causa de que muchos propietarios opten por el alquiler turístico frente al residencial es la mayor rentabilidad y la seguridad ante impagos o acciones ilegales. El informe destaca que el ingreso medio anual de una VUT en Almería duplica al de una vivienda de alquiler tradicional, una cifra que puede ser incluso tres veces superior en zonas de alta demanda como el Centro Histórico y Retamar-El Toyo. Este hecho, unida a la facilidad para resolver conflictos, inclina la balanza de manera decisiva.

La normativa turística permite a los propietarios requerir el abandono de la vivienda en un plazo de 24 horas a los usuarios incumplidores. Esta protección, ausente en la Ley de Arrendamientos Urbanos, ha provocado que la oferta de viviendas para alquiler turístico en Almería sea actualmente cuatro veces mayor que la de alquiler residencial de larga estancia. Si se sumaran al mercado residencial las viviendas turísticas que están disponibles más de seis meses al año, la oferta de alquiler se duplicaría, lo que subraya la tensión existente en el mercado.

Pero las viviendas turísticas crecen en Almería más que en el resto

A pesar del notable crecimiento, el estudio posiciona a Almería con una proporción de VUT del 0,96% sobre el total de viviendas, inferior a la media de España (1,5%), Andalucía (1,89%) y la provincia (1,52%). En cuanto a la proporción de plazas turísticas en VUT por cada 100 habitantes, es de 2,11, también inferior a la media nacional (4,15) y autonómica (5,10). La capital almeriense cuenta actualmente con 1.516 viviendas y apartamentos turísticos, una cifra menor que la de Roquetas de Mar (1.031 VUT), que cuenta con la mitad de población, y muy similar a Níjar (966 VUT), con una población seis veces menor. También es inferior a Granada (2.855 VUT) y Cartagena (1.873 VUT), que tienen una población similar, y a Málaga (7.941 VUT) con una población tres veces superior.

El informe revela que el crecimiento de viviendas turísticas en Almería ha sido "espectacular" desde 2020, hasta el punto de que se han triplicado desde las 484 VUT que había en diciembre de 2020. Esto representa un incremento cuatro veces superior a la media nacional y el doble con respecto a la mayoría de las capitales andaluzas. Este dinamismo sitúa a la ciudad en un contexto de gran expectativa de futuro, impulsado por la llegada del AVE, que se estima que aumentará el turismo urbano y no estacional en al menos un 15%.

Según el Registro de Turismo de Andalucía, en el municipio hay actualmente 1.516 VUT que ofrecen un total de 7.467 plazas de alojamiento. Es importante destacar que más de la mitad de la oferta turística del municipio, un 57% de las plazas totales, está protagonizada por las viviendas turísticas. La cifra no resulta tan llamativa como la espectacular evolución de los últimos años. De hecho, en 2024 se han registrado en Almería el doble de viviendas turísticas-VUT que las que lo hicieron en 2019.

Radiografía barrio a barrio

El reparto de estas viviendas no es homogéneo. El Centro-Ciudad es el área que concentra más VUT en números absolutos, con 404 viviendas registradas (26,6 % del total). Muy cerca se sitúa el Zapillo, que suma 383 VUT (25,3 %). Juntas reúnen más de la mitad de toda la oferta turística de la capital. Les siguen Retamar-El Toyo (251, 16,6 %) y San Miguel de Cabo de Gata (155, 10,2 %). El resto de barrios, desde periféricos a residenciales consolidados, apenas concentran un 21 % del total.

El Centro Histórico es la zona con mayor crecimiento relativo: ha triplicado el número de VUT desde 2020 y en tramos como Paseo de Almería o Puerta de Purchena el 75 % de las viviendas turísticas actuales se han creado después de la pandemia. Además, los apartamentos turísticos en edificios completos se han multiplicado en el corazón de la ciudad, reactivando inmuebles vacíos y aumentando la presencia de visitantes durante todo el año.

La presión turística se mide tanto por el porcentaje de VUT sobre el total de viviendas como por el número de VUT por cada 100 habitantes. En Almería la media municipal es del 0,96 %, pero en algunas áreas se supera ampliamente este umbral. El entorno de Puerta de Purchena llega al 8,3 % de VUT sobre el parque residencial, una cifra que en otras ciudades se considera señal de saturación. Allí la oferta turística ya cuadruplica a la de alquiler residencial.

El Zapillo, aunque no es el primero en número, es el barrio más tensionado en relación con el alquiler de larga estancia: ofrece seis veces más VUT que pisos en alquiler convencional. Además, ha multiplicado por tres su número de viviendas turísticas desde 2020, impulsado por la alta rentabilidad: los ingresos medios duplican a los de un arrendamiento residencial, lo que incentiva a los propietarios a volcarse en el mercado turístico.

En San Miguel de Cabo de Gata el impacto es aún mayor en relación a su población: hay 7,2 VUT por cada 100 habitantes, lo que provoca que en temporada alta la población flotante supere con creces a la residente. Este fenómeno genera tensiones en servicios básicos, aparcamiento y uso del espacio público, especialmente durante los meses de verano.

Las características de cada barrio

El Zapillo: tiene seis veces más VUT que alquileres de larga estancia.

Centro-Ciudad (Paseo, Rambla, Almedina): la zona con mayor crecimiento desde 2020, triplicando el número de VUT y superando el 8% del parque residencial en algunos tramos.

Retamar-El Toyo: el tercer gran polo turístico, con casi el 17 % de las VUT de la ciudad, ligado a la oferta deportiva y de congresos.

San Miguel – Cabo de Gata: la zona con mayor ratio por habitante, con 7,2 VUT por cada 100 vecinos y una población flotante que supera a la residente en verano.

Puerta Purchena – Norte: el área con mayor concentración reciente (94 % de las VUT creadas tras 2020), símbolo de la turistificación del centro.

Resto del municipio: concentra sólo un 21% de las VUT, con presión baja y uso turístico aún limitado.