El Supremo anula un desahucio en Aguadulce por la validez de un contrato de alquiler previo

El Tribunal Supremo ha anulado el desahucio de un arrendatario de Aguadulce, en Roquetas de Mar (Almería), al considerar que su contrato de alquiler es válido y que la inmobiliaria no podía haber recurrido a un procedimiento sumario para echarlo, basándose solo en su inscripción registral como nueva propietaria.

El alto tribunal ha estimado los recursos de casación e infracción procesal interpuestos por el inquilino y ha anulado el desahucio acordado por la Audiencia Provincial a instancias de Divarian Propiedad, S.A.U., al considerar que el contrato de alquiler que suscribió con la anterior titular de la finca es oponible y que la demanda de recuperación posesoria no podía prosperar.

En una sentencia, la Sala de lo Civil da la razón a este hombre, quien en 2016 firmó un contrato de arrendamiento con la mercantil Mediterráneo Investment Properties, S.L., empresa que en aquel momento era la titular registral de la vivienda.

El inmueble fue objeto posteriormente de ejecución hipotecaria a instancias del BBVA, que cedió el remate a Anida y, finalmente, fue transferido a Divarian por una operación de aportación social.

En 2020, Divarian promovió una demanda de recuperación de la finca al amparo del artículo 41 de la Ley Hipotecaria, alegando su condición de titular registral sin contradicción, según certificación del Registro de la Propiedad.

Sin embargo, la posesión de la vivienda correspondía al inquilino, quien se opuso a la demanda acreditando que era arrendatario legítimo y que había abonado regularmente las rentas pactadas en el contrato de alquiler.

El Juzgado de Primera Instancia número 6 de Roquetas de Mar desestimó la demanda y amparó al arrendatario, pero esta resolución fue revocada en apelación por la Audiencia Provincial de Almería, que ordenó el desalojo al considerar que el derecho de Divarian estaba protegido por su inscripción registral.

El Supremo, en cambio, recuerda que el procedimiento de ejecución hipotecaria del que deriva la titularidad de Divarian fue anulado por el Tribunal Constitucional mediante sentencia por no haberse notificado adecuadamente a la deudora hipotecaria, ordenando la retroacción de las actuaciones.

Aunque la inscripción de Divarian no fue formalmente cancelada, los magistrados señalan que esa circunstancia no puede prevalecer sobre el título posesorio legítimo y anterior del arrendatario.

"La presunción de exactitud registral que legitima a la entidad demandante para el ejercicio de la presente acción perdura mientras el asiento esté vigente", reconoce el Supremo. Sin embargo, añade que esa presunción "no es absoluta" y debe ceder cuando el demandado demuestra tener una relación jurídica directa con un anterior titular, como es el caso de un contrato de arrendamiento válido y en vigor.

La sentencia también subraya que los procedimientos sumarios como el del artículo 41 de la Ley Hipotecaria "no pueden utilizarse para resolver cuestiones complejas de validez o eficacia de los títulos posesorios", y que en estos casos corresponde a un procedimiento declarativo ordinario dirimir el fondo de la controversia.

Por tanto, el alto tribunal casa la sentencia de apelación, confirma la del juzgado de Roquetas de Mar y desestima la demanda de Divarian, reconociendo la posesión legítima de Evelio como arrendatario.

La resolución no impone costas en el recurso de casación, pero sí condena en costas a Divarian por el recurso de apelación, con pérdida del depósito constituido para recurrir.

La sentencia reitera doctrina ya sentada por el Supremo en casos similares derivados del mismo procedimiento de ejecución hipotecaria, y enfatiza que no cabe utilizar el mecanismo de protección registral como instrumento para desconocer relaciones jurídicas previas válidamente constituidas.