El Boletín Oficial del Estado (BOE) publica este jueves,  a tres días de la cita electoral del 28-M, la Ley por el Derecho a la Vivienda, que entrará en vigor este viernes, salvo lo relativo a los incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, cuya vigencia comienza 1 de enero de 2024.

Tras meses de intensas negociaciones dentro del propio Gobierno de coalición y con los grupos parlamentarios, el Ejecutivo logró sacar adelante una de las leyes clave de esta legislatura.

Se trata de la primera Ley estatal específica de Vivienda en la historia de la democracia y es una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y uno de los hitos acordados con la Comisión Europea para el desembolso de los fondos 'Next Generation EU'.

El propio presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, y la ministra de Derechos Sociales y líder de Podemos -gran impulsora de la iniciativa, se han felicitado este jueves en las redes sociales de que la norma salga a la luz por fin.

La primera Ley de Vivienda de la democracia ya está en el BOE. La vivienda es un derecho y no un bien de lujo.Cumplimos.https://t.co/iezTVGDPrS

— Pedro Sánchez (@sanchezcastejon) May 25, 2023

Por fin aprobamos la primera Ley de Vivienda de nuestra democracia.#TenemosLeyDeVivienda pic.twitter.com/SnnOHjE0mc

— Ione Belarra (@ionebelarra) April 27, 2023

Su aplicación no va a ser sencilla, porque algunas comunidades autónomas y ayuntamientos -gobernados por el PP- ya han anunciado que no desarrollarán algunos de sus preceptos. "La ley de vivienda no es compartida por el Ayuntamiento ni por la Comunidad de Madrid. Pondremos todas las medidas jurídicas oportunas para establecer mecanismos de defensa ante esa intromisión y no aplicaremos en la ciudad de Madrid, en ningún caso, las restricciones, topes de alquiler ni recargos a la vivienda vacía, porque son recetas erróneas", recalcaba este miércoles el delegado de Desarrollo Urbano de la capital, Mariano Fuentes.

La Junta de Andalucía, por su lado, ha criticado que el Gobierno no haya contado con las comunidades autónomas -competentes en la materia- para que participen en el redactado de la ley, y no descarta presentar un recurso ante el Constitucional si los servicios jurídicos de la Administración autonómica detectan alguna invasión de competencias.

En el sector inmobiliario y promotor tampoco se ha recibido bien esta norma. Creen que medidas como la limitación de los precios del alquiler, el mayor volumen de vivienda protegida o la protección de personas vulnerables que tengan un desahucio pendiente incidirán en una reducción de la oferta, ya que a los arrendadores no les resultará atractivo poner sus viviendas en alquiler. Y eso llevará, a su vez, a un aumento de los precios en los contratos nuevos. 

Límites al alquiler

Entre otras medidas, la Ley de Vivienda impone nuevos límites a la subida del precio del alquiler en toda España, permite rebajar la figura de gran tenedor de vivienda de diez a cinco inmuebles en determinados casos e impide a estos propietarios desahuciar a inquilinos vulnerables sin un acto de conciliación o arbitraje previo.

La norma mantiene el límite del 2% para este año en la subida del alquiler y lo eleva hasta el 3% en 2024. Antes del 31 de diciembre del próximo año, se debe crear un nuevo índice de referencia aplicable al territorio al margen del IPC, que será el que marque el tope de las subidas.

La ley rebaja de diez a cinco inmuebles el concepto de grandes tenedores y extiende a las personas físicas las restricciones para arrendadores contempladas en zonas tensionadas.

Además, introduce una batería de medidas para dificultar los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad económica, especialmente cuando el arrendador sea un gran tenedor de inmuebles. Los desahucios no podrán realizarse sin una hora y una fecha predeterminada.

Incentivos y recargo por viviendas vacías

En materia fiscal, se establece una mejora de la regulación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Para ello, se establece en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de reducción del 50%, que podrá incrementarse en función de determinados criterios, como zona tensionada o rehabilitación.

También se introduce una definición clara para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de cuatro viviendas en dicha situación, salvo causas justificadas de desocupación temporal.

También se establece una modulación del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI. Podrá alcanzar el 150%, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.

Vivienda asequible incentivada

Se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada, como figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo. Se trata de otorgar beneficios de carácter fiscal o urbanísticos a cambio de que las viviendas de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector (asociaciones, fundaciones), se destinen al alquiler a precios reducidos para aquellas personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.

La Ley también contempla el impulso de la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. Se establece un porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida.

Además, se incrementan los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización), y del 10% al 20% por ciento en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

Consejo asesor de vivienda

En la Ley también se establece la creación del Consejo Asesor de Vivienda, para asegurar la participación de todos los agentes en la elaboración y desarrollo de las políticas de vivienda.

Será un órgano colegiado de carácter técnico, asesor y consultivo del Estado para la programación de las políticas públicas de vivienda, que estará integrado por representantes de los distintos Departamentos Ministeriales con competencias relacionadas con la vivienda, asociaciones del tercer sector y otras asociaciones representativas de intereses afectados por la Ley, representantes empresariales y profesionales, del sector financiero, así como distintos profesionales expertos en materia de vivienda, del ámbito universitario o de la investigación.

Protección de viviendas protegidas

Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida, garantizandose siempre, al menos, un periodo de treinta años. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas que definen un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva.

En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.

Además, se refuerza el papel de los registros de demandantes para el acceso a la vivienda protegida y la fijación de los criterios objetivos de adjudicación.