El número de hipotecas constituidas en el último año en la provincia ha experimentado un freno considerable dentro de una tendencia al alza a lo largo de la última década. Los datos que acaba de publicar el Instituto Nacional de Estadística (INE) ponen de manifiesto el leve retroceso experimentado por las hipotecas en Almería relacionado con el encarecimiento de los préstamos por la subida de los tipos de interés en el último año. En 2023 se firmaron 10.124 frente a los 12.666 del ejercicio anterior, cifras muy por encima de las de años anteriores, especialmente del periodo 2014-2016 cuando se quedaron por debajo de las 7.000. Si bien el dato de los últimos años aún queda muy lejos del volumen que se alcanzó a principios de siglo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria (50.860 en 2007, 54.798 en 2006 y 49.579 en 2005), la tendencia de los préstamos bancarios en Almería venía siendo ascendente, con algún leve retroceso como el experimentado el pasado ejercicio.

Habría que remontarse a 2011 para encontrar un número más elevado que el último registro cuando fueron 16.066. Desde ese momento cayeron en picado a valores mínimos y recobraron el pulso a partir de 2017 con 7.555. En 2020 se constituyeron 8.869 hipotecas, 11.872 en 2021, 12.266 en 2022 y 10.124 en 2023. El importe global de los préstamos se mantiene por encima del millón de euros en los tres últimos años, muy lejos de los 6,9 y 7,3 que sumaban las hipotecas que se firmaron en 2007 y 2008 respectivamente. La media de los importes presenta oscilaciones y en el último año se situó en torno a los 105.332 euros frente a los 142.863 de 2020 o 136.369 de 2007. En la serie histórica de 2003-2023 sólo se bajó del millón de euros en los años posteriores a la crisis económica y también en 2018, pero sorprendentemente el número de préstamos siguió creciendo durante el transcurso de la pandemia.

Ejecuciones hipotecarias caen un 40%

La otra estadística que ha actualizado recientemente el INE es la de ejecuciones hipotecarias de fincas urbanas y rústicas que se inician e inscriben en los Registros de la Propiedad como consecuencia del impago de las cuotas del préstamo establecido, normalmente a una entidad bancaria. No todos los procesos de ejecución de hipoteca terminan con el lanzamiento de los propietarios, una diligencia específica por la que se desaloja al ocupante del inmueble, porque si se marchan de forma voluntaria no es necesario ejecutar el desahucio. El número de ejecuciones hipotecarias ha caído en la provincia a mínimos históricos y, según los datos del INE, en el pasado año se registraron 695. En la última década no había estado ningún año por debajo del millar. El descenso es de un 40% en relación a 2022 cuando se iniciaron 1.168 ejecuciones hipotecarias y roza el 90% sobre el ejercicio en el que se alcanzó el récord con 6.670 en 2015. Desde ese momento no han dejado de reducirse la cifra de ejecuciones en una tendencia a la baja que sólo tuvo un repunte en 2019 con 3.017. Al año siguiente fueron 1.747 y 1.278 en 2021.

La mayoría de las ejecuciones hipotecarias de Almería se corresponden con vivienda usada. De los procesos de embargo contra 492 inmuebles iniciados en 2023, 439 eran vivienda de segunda mano y 53 de nueva construcción y 645 de un total de 960 en 2022. Las causas por impago son mayoritariamente hacia personas físicas, si bien hay ejercicios en los que se da una importante proporción en personas jurídicas. De las 492 de 2023, 376 eran físicas y 116 jurídicas. A nivel nacional, durante 2023 se iniciaron 19.270 ejecuciones hipotecarias, un 26,7% menos que en 2022. 18.397 afectaron a fincas urbanas y 873 a rústicas. El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se sitúo en 9.248, cifra un 21% inferior a la del ejercicio anterior y la más baja desde 2020. El periodo comprendido sobre 2005 y 2008 concentró el 49,8% de las ejecuciones hipotecarias que se iniciaron en España en el último año.

Herencias y donaciones al alza

Los datos de la última actualización sobre transmisiones de derechos de la propiedad publicados por el Instituto Nacional de Estadística ponen de manifiesto que las donaciones y herencias de fincas rústicas y urbanas formalizadas en la provincia de Almería han experimentado un crecimiento considerable en los tres últimos años hasta alcanzar máximos históricos que no se habían contabilizado ni durante la burbuja inmobiliaria de principios de siglo. La cifra de donaciones y herencias de fincas urbanas supera las 4.000 operaciones en 2021, 2022 y 2023 cuando estaban por debajo de las 2.000 y eran menos de la mitad hace una década: 1.994 en 2014 o 1.889 en 2009. Ocurre lo mismo con las donaciones y herencias de fincas rústicas que han sido 2.613 en 2023, 2.542 en 2022 y 2.630 en 2021, registros muy superiores a los que se han venido contabilizando en la provincia: 1.696 en 2018, 1.761 en 2016, 1.805 en 2013 y 1.957 en 2009.

Las diferencias también son notorias en Almería cuando se suman tanto las donaciones y herencias de las fincas rústicas como las de las propiedades urbanas. Este tipo de transmisiones en su conjunto suman 6.574 operaciones en 2023 (enero-noviembre), 6.876 en 2022 y 6.722 operaciones en 2021 frente a las 3.782 de 2014 o 3.846 de 2009. Uno de los factores determinantes en el incremento de las transmisiones patrimoniales obtenidas a título lucrativo (gratuito) fue la aprobación en abril de 2019 de la bonificación al 99% del Impuesto de Sucesiones y Donaciones de la Junta de Andalucía para los casos en los que los inmuebles tenían un valor inferior al millón de euros.

Más vivienda de segunda mano

El último informe del Instituto Nacional de Estadística sobre la compraventa de viviendas según régimen y estado pone de manifiesto el cambio radical que ha experimentado el mercado inmobiliario en la provincia en la última década por el que los pisos y casas usadas han recobrado un fuerte protagonismo y ya acaparan más del 70% de las transacciones en detrimento de las nuevas promociones y residenciales que siguen desarrollándose en las principales áreas de expansión de la provincia, sobre todo en los grandes núcleos urbanos del litoral. De un total de 15.218 transacciones en 2022, 11.430 corresponden a vivienda usa, nada menos que un 75%, y tan sólo 3.788 eran casas de nueva promoción. En 2023 han sido 3.884 viviendas nuevas y 10.635 de segunda mano de un total de 14.519 operaciones. Hace poco más de una década, en el año 2012, el panorama era radicalmente opuesto. De las 7.461 operaciones de compraventa que se realizaron en la provincia, sólo 2.415 fueron sobre inmuebles de segunda o tercera mano frente a las 5.046 de vivienda nueva.

La Vega de Acá concentra la mayoría de nuevas promociones de la capital

Casi el 70% de las transmisiones se realizaron entre los compradores y unas promotoras que acaparaban la porción más grande de un mercado inmobiliario en el que han ido perdiendo el protagonismo. En 2007 se alcanzaba el techo de la compraventa en Almería con un total de 21.472 viviendas nuevas y usadas. Las promociones de estreno hicieron posible 11.965 de esas operaciones (el 66%) y 9.507 correspondían a las casas y pisos de segunda mano. Más allá de la diferencia que se ha ido invirtiendo entre ambos segmentos, la estadística del INE también evidencia el retroceso de la operaciones de vivienda nueva en relación a los años del boom inmobiliario e incluso en los posteriores a la crisis del ladrillo. Han pasado de 11.965 compras en 2007, 9.345 en 2008 y 7.604 en 2009 a un mínimo que se marcó en la pandemia de apenas 2.066 operaciones.

La compraventa de viviendas en su conjunto también mantiene una dinámica positiva pasando de 9.311 en 2020 a 13.469 en 2021 y 15.218 en 2022. En el último año la cifra fue de 14.519 operaciones de vivienda nueva y usada, por lo que sí se podría valorar un leve retroceso relacionado con el encarecimiento de los préstamos hipotecarios por la subida de los tipos de interés. A pesar del freno, los principales portales de venta aseguran que los precios se resisten a bajar, sobre todo en las promociones de nueva construcción porque sigue existiendo una interés creciente de potenciales compradores. Según el portal inmobiliario Idealista, la capital almeriense se ha colado entre las 30 ciudades con mayor presión de la demanda sobre la oferta de viviendas en el último tramo del pasado año, un privilegiado grupo de ciudades con un amplio stock de viviendas en venta y alquiler y precios por encima de los 1.100 euros por metro cuadrado.